전세레버리지 투자
- 서울 -
매매/전세 추세
2015~2016년부터 시작된 매매가의 상승 추체는 2020년 상반기 이후 급격해졌고 예년과 다르게 전세가도 매매가와 같이 급격한 증가를 보인다. 이는 서울에서 유래없는 현상으로 극심한 공급 부족을 의미한다.
매매/전세 버블
서울은 전세가 매매가 모두 통화량대비 만연한 고평가 구간에 들어섰다. 전세가를 높게 맞춰 매입하는 경우 역전세의 위험에 대비해야 한다.
경매 총건수/낙찰가율
경매 낙찰가율은 연일 사상최고치를 갱신할 정도로 높아졌다. 일반 매매나 경매나 “싸게” 살 수 있는 시기는 아니라는 의미이다.
입주물량
앞으로의 서울 입주물량은 매우 부족하다. 하지만, 입주물량과 매매지수 사이에는 큰 상관관계가 없다는 걸 유념하자.
준공후 미분양
준공후 미분양 물량도 매우 적다.
수급불균형
공급이 적은데 최근 거래량 또한 주춤하며 혼조세이다. 정부의 정책이 시장을 크게 교란하고 있음을 알 수 있다. 그러나 거래량이 다시 증가하면 수급불균형은 언제든지 (-)로 바뀔 수 있다.
심리지수
심리지수를 보면 매매와 전세에 대한 수요가 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있지만 최근 추세가 꺽인 상황이다.
종합하자면, 서울은 이미 통화량 대비 고평가 되어 있으며 가치대비 싸게 살 수 있는 시기는 아니다. 앞으로 매매가가 상승할 가능성이 있지만, 장기적인 투자에 있어 리스크를 짊어질만큼 매력적인 투자처는 아니다.
종합하자면, 서울은 이미 통화량 대비 고평가 되어 있으며 가치대비 싸게 살 수 있는 시기는 아니다. 앞으로 매매가가 상승할 가능성이 있지만, 장기적인 투자에 있어 리스크를 짊어질만큼 매력적인 투자처는 아니다.