2015~2016년부터 시작된 매매가의 상승 추체는 2020년 상반기 이후 급격해졌고 예년과 다르게 전세가도 매매가와 같이 급격한 증가를 보인다. 이는 서울에서 유래없는 현상으로 극심한 공급 부족을 의미한다.

서울은 전세가 매매가 모두 통화량대비 만연한 고평가 구간에 들어섰다. 전세가를 높게 맞춰 매입하는 경우 역전세의 위험에 대비해야 한다.

경매 낙찰가율은 연일 사상최고치를 갱신할 정도로 높아졌다. 일반 매매나 경매나 “싸게” 살 수 있는 시기는 아니라는 의미이다.

앞으로의 서울 입주물량은 매우 부족하다. 하지만, 입주물량과 매매지수 사이에는 큰 상관관계가 없다는 걸 유념하자.

준공후 미분양 물량도 매우 적다.

공급이 적은데 최근 거래량 또한 주춤하며 혼조세이다. 정부의 정책이 시장을 크게 교란하고 있음을 알 수 있다. 그러나 거래량이 다시 증가하면 수급불균형은 언제든지 (-)로 바뀔 수 있다.

심리지수를 보면 매매와 전세에 대한 수요가 지속적으로 높은 수준을 유지하고 있지만 최근 추세가 꺽인 상황이다.
종합하자면, 서울은 이미 통화량 대비 고평가 되어 있으며 가치대비 싸게 살 수 있는 시기는 아니다. 앞으로 매매가가 상승할 가능성이 있지만, 장기적인 투자에 있어 리스크를 짊어질만큼 매력적인 투자처는 아니다.